보금자리론 장점과 한계, 효율적인 이용 방법 확인 하세요.

2021.08.08 - [분류 전체보기] - 아파트담보대출 기본 조건과 한도. LTV, DSR 등 개념 총 정리.

아파트담보대출 기본 조건과 한도. LTV, DSR 등 개념 총 정리.

 

요즘 은행들이 대출 승인을 굉장히 해주지 않는 추세입니다.  보금자리론 마저 받지 못하는 사례가 속출하고 있습니다. 보금자리론 자격이 되는데도 이런 상황이 되니 예비 입주자들은 답답할 수 밖에 없습니다.

 

무주택 실수요자를 대상으로 하는 보금자리론의 한도는 넉넉하게 관리하고 있어 막힘이 없다고 정부는 말하고 있지만, 신규 입주 아파트에 적용되는 후취담보 건의 경우 은행의 협약이 필수적이라, 대출 총량을 관리해야 하는 은행들이 거절하면 보금자리론을 받을 길이 없습니다. 때문에 신규 아파트는 포기해야 하는 경우가 생깁니다. 

 

가계대출 총량에 따라 대출 승인을 거부하는 경우가 많기 때문인데요. 보금자리론은 2030 젊은 층이 첫 내 집 마련을 위해 거의 필수적으로 이용하는 정책 금융 상품입니다. 고정금리 주담대로 만기 최대 40년 한도는 3억 6000만원 정도 입니다. 실수요자를 대상으로 하는 만큼 담보인정비율 LTV이 다른 주담대에 비해 높게 측정됩니다. 

 

출처 한국주택금융공사

 

보금자리론 한도

●주택이 조정대상지역-투기지역 및 투기과열지구를 포함-에 있으면 LTV & DTI가 아래와 같이 적용

-조정대상지역(투기-투기과열지구 포함)경우 : LTV 70%, DTI 60% 

●신규 분양하는 주택을 담보로 하는 잔금대출 중 분양 공고일과 매매계약일이 2017년 8월 2일 이전일 경우 LTV 70% DTI 60% 적용가능 

●아파트가 아닌 단독, 다세대, 연립주택이면 LTV 5% 차감 

 

보금자리론 실수요자 요건 

●소득 : 부부합산 연소득 7만원 이하 

●주택가격 : 5억원 이하 

●주택보유수 : 본건을 제외하고 다른 주택을 보유하고 있지 않은 무주택자 

 

 

보금자리론의 한계 

1. 매물자체가 적은데 경쟁률이 강하다. 

●보금자리론이 가장 적합한 아파트 대출인 만큼, 3~5억원 대 매물에 대한 수요가 물림. 

●월래는 2억짜리 물건을 3억 가깝게 호가를 내놓는 경우가 많음

 

2. 급등한 집값을 반영하지 못하는 KB시세 

●보통 아파트대출 금융 상품은 실거래가와 KB시세 중 낮은 기준을 적용. 

●하지만 거래량이 없는 상황에서는 KB 시세 반영이 늦음

●현재 5억원의 매물인 경우, 직전 거래가 낮은 금액인 경우 KB시세가 4억 정도로 측정되어 LTV가 4억의 70%가 됨. 

●즉, 5억짜리 매물인데 결국 4억원의 70% 한도 밖에 적용 받지 못함.

●잔금은 후순위 아파트 담보대출로 맞춰야 하는 경우 발생 

 

 3. 세안고

●급매나 KB시세와 비슷한 물건이 나온경우 세안고 케이스 많음

●전세기간이 애매하게 남아서 세입자가 갱신권 쓰거나 해서 실입주 불가능 하거나, 1층인 물건인 경우가 다수. 

 

보금자리론 이용 팁

●매도 호가가 5억원 이하

●거래량이 많은 물건이어서 KB시세와 매도 호가가 비슷하게 나오는 물건

●아파트담보대출 전에 미리 신용대출을 받으면 대출 한도가 줄어드는 만큼 주의. 

●세안고 또는 1층짜리 물건이 많음

●세안고 매수를 하려면 약 전세가율이 70% 정도 나와줘야 유리. 

●세안고 매수를 하는 경우 현재 전세로 살고 있으면 안됨. 

 

젊은 층의 첫 내 집 마련의 경의 높은 LTV를 받을 수 있는 보금자리론을 많이 사용하고 있지만 보시는 바와 같이 단점 또한 있습니다. 보금자리론은 다른 아파트대출보다 LTV가 높게 나오지만 실수요자 요건 중족을 해야하고, 3~5억원대의 물건의 특징을 잘 파악해야 합니다.

 

보금자리론의 경우 실수요자 요건을 충족할 경우 투기과열지구에서도 LTV 70%를 받을 수 있는 장점이 있습니다. 때문에 첫 집을 알보볼때 3~4억원대 아파트를 많이 물색하는 추세입니다. 보금자리론의 경우 신축은 거의 불가능하고, 역세권을 포기해야 하는 단점이 있습니다.

 

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